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農地蓋房子,算是農舍嗎?

農地蓋房子,算是農舍嗎?

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蓋農舍,要注意農地取得年份,2000年1月28日《農業發展條例》修正後,規定農地面積須超過0.25公頃(約756坪),且地主(稱為「新農」)須在農地縣市設籍及持有土地2年以上,才可以蓋農舍,而且,農舍取得使用執照5年以上才可移轉所有權。

 

* . 農地蓋房子算是農舍嗎?

 

依照《農業發展條例》規定,只有農民才可以申請興建農舍,而目前具有以下三種資格之一就算是農民:

 

1. 有加保農民健康保險者。

 

2. 全民健康保險第三類保險人,如農會、水利會會員,或是年滿15歲以上的農業工作者。

 

3. 申請興建農舍時,檢附農業生產佐證資料者。

 

* . 除符合農民的資格外,申請興建農舍還要符合以下條件:

 

1. 申請人須年滿20歲,或未滿20歲但已結婚者。

 

2. 須符合農用地面積不得小於0.25公頃。

 

3. 農地所在地和農民戶籍地需在同一縣市,且土地取得和戶籍登記均需滿2年。

 

4. 申請人無自用農舍。

 

5. 申請人為該農業用地之所有權人,且該農業用地應確實供農業使用及屬於未經申請興建農舍者;該農舍之興建並不得影響農業生產環境及農村發展。

 

除了興建農舍有限制條件外,在自有農業用地興建農舍有滿5年才能移轉的限制,但因繼承或法院拍賣而移轉者,不在此限。

 

了解這些《農業發展條例》的相關規定非常重要,因為出售的標的物必須符合條例的規定,才算是法律上認可的「農舍」,進而適用稅法上的優惠規定。

 

* . 農地要繳地價稅?

 

土地所有人持有土地期間,必須繳納地價稅或田賦。課徵田賦的要件為「農地農用」,興建合法農舍仍算是農地農用,要課徵田賦,不課地價稅。由於田賦已於民國76年停徵,目前仍未恢復。

 

不過,若農舍變更為營業用或增建房舍、圍牆、景觀等與農業經營無關設施,就不符合「農用」的要件,此時農地也要課地價稅。

 

* . 農舍要繳房屋稅?

 

房屋稅是以定著於土地上的各種房屋,及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象。農舍也是房屋的一種,原則上仍屬於房屋稅課稅範圍,但視房屋實際使用情形決定是否應繳房屋稅。

 

農舍如果是「專供飼養禽畜之房舍、培植農產品的溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍或專供農民自用之燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫及堆肥舍等作農業使用的房屋」,就可依《房屋稅條例》第15條規定申請免徵房屋稅;但如果農舍是「供營業、住家使用或空置時」,仍應課徵房屋稅。

 

* . 出售農舍要繳所得稅,出售農地可不繳土增稅及所得稅

 

無論何時取得、出售農舍,交易所得均適用舊制課稅,將房屋交易所得計入綜所稅;而個人移轉農用農地給自然人,或依法律變更為非農業用地,如符合《農業發展條例》第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅,另經地方稅捐稽徵機關核准以後,土地交易所得稅免納所得稅。當然,若有交易損失,也不適用個人土地交易損失減除的規定。

 

出售農地無論有無漲價,應先向縣市政府或鄉鎮市公所申請「農業用地作農業使用證明書」,並向地方稅務局申請不課徵土地增值稅,取得「土地增值稅不課徵證明書」後,其土地交易所得始免納所得稅。

 

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