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分管契約-土地的管理約定

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* 共有物分管契約

 

所謂「共有物分管契約」係共有人全體就共有物之全部劃定範圍,各自使用、收益或管理共有物特定部分之契約,應由共有人全體共同協議訂定之。以上例而言,若A、B、C三人就甲地之使用範圍事先有所協議,即可依照協議分管範圍各自使用分管土地。

 

土地的管理約定方式 :

 

1. 分管契約(或稱分管協議):

 

經持分土地共有人全體管理使用方法,並訂定合約,內容及方法沒有限制。

 

持分土地共有人間對於共有物要怎麼使用、管理做約定,例如A、B共有一塊土地,約定東邊給A耕作、西邊給B耕作。

分管契約本質為契約(債權行為),換句話說就是A、B兩人之間的約定,該契約一般情況下不會拘束受讓人。

 

2. 分管決定 :

經持分土地共有人多數決決定使用,管理方式,少數或不表示意見者,均受其約束。

 

3. 分管裁定 :

若分管決定的持分土地共有人有異議,提出申請,依法進行裁定,全體共有人皆需受約束。

 

* 何謂分管契約?

 

不動產所有權的型態除了最常見的單獨所有外,「共有」也是一種普遍存在的類型,也就是一個不動產的所有權由數人共同享有之意,每個共有人都有其可以自由處分的應有部分,又稱為「持分」。

 

民法第818條及820條第2項分別規定「各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。」、「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」。換言之,全體共有人間得以契約,就共有物之使用、收益或管理方法等互為約定,此契約於實務上稱之為「分管契約」。

 

分管契約不以訂立書面為必要,明示或默示均可成立,學說及實務上均認為性質上屬債權行為,對內而言,訂立契約之共有人當然應受契約之拘束,惟若共有人中有人將應有部分讓與第三人時,受讓人是否仍受該契約之拘束?參考最高法院48年台上字第1065號判例及司法院大法官會議釋字第349號解釋意旨,受讓人在明知或可得而知的情況下仍應受分管契約之拘束,亦即因善意不知亦無可得而知的情況下即不受分管契約之拘束,此時,除非受讓人同意,否則原先訂立之分管契約將歸於消滅,有鑑於此,為維護共有物管理關係之安定性,民法物權篇於民國98年1月23日修正公布的條文裡特別增訂了第826條之1第1項經登記即得對抗第三人之規定,「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定,於登記後,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,具有效力。其由法院裁定所定之管理,經登記後,亦同。」

 

使分管契約經登記後,藉由公示方式產生物權的效力,拘束受讓人以維持共有人間分管契約之安定性。

 

* 共有物分管契約並不等於共有物分割契約

 

共有人就共有物為約定之分管契約,如包含分割協議(民法824條),經登記者(民法826條之1),將產生物權效力。

 

一、按共有物之分管契約是共有人間關於共有物管理之約定,非以發生共有物之物權變動為內容,亦非共有物上之物權負擔,與共有物之分割契約,目的在消滅共有關係者有異,分管契約並非分割方法之預定。

 

二、準此,有關直轄市、縣(市)政府對於其所管公有持分土地,與他共有人簽訂共有土地分管契約,原則上無土地法第二十五條之適用,惟若土地分管契約約定內容兼含共有物之分割協議事項者,依民法第八百二十六條之一第一項規定,於登記後,對於應有部分之受讓人或取得物權之人具有效力,於此情形則應適用土地法第二十五條規定。

 

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