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※ 地上權在《民法》上是不動產物權的一種。 不動產物權「依法律行為取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力」、「前項行為,應以書面為之」,是《民法》第758條所規定。

 

因此地上權的設定,除了要簽訂書面契約外,還要由地政主管機關將書面記載的內容登記在土地登記簿上,這才發生地上權設定的效力。

 

※ 什麼是地上權?

 

在民法物權篇第三章對地上權有完整的說明與規範,所謂「地上權」是指在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。

 

例:A為了能在B的土地上建築房屋,A與B協議以設定地上權的方式租用其土地,並辦理設定地上權登記,A便成為該土地的地上權人,並取得物權。

 

※ 對於無期限的地上權住戶,面對地主想要賣地、也找好了買方,這時候地主一定要依程序、知會地上權人跟價及購買意願。

倘若地上權人不買,等於放棄了優先購買權,這時候地主便可以把土地出售他人,同時地主可與地上權人協商權利價值,土地出售轉讓、同時可以塗銷地上權。

 

※ 地上權存在與否,並不影響買賣契約的效力,買賣契約在法律上來說是成立而且有效的,買賣雙方都有義務依照契約的約定履行。若買方在買賣當時就知道有地上權的存在,是不能事後主張權利瑕疵擔保的損害賠償。

 

以地上權的塗銷來說,由於設定的是不定期限的地上權,如果雙方沒辦法達成終止的共識並協同辦理的話,就必須依照法律的規定訴請法院裁判終止,應可以依民法第833條之1的規定,終止地上權,接著才能進行塗銷的登記。

 

至於優先購買權的問題,是因為各區分所有權人依民法及土地法第34條之1的規定具有物權效力性質的優先購買權,如果沒有事先進行通知,會造成即便移轉登記完成,權利人仍可以提起訴訟請求優先承買並撤銷移轉登記,會衍生出許多困擾。

 

※ 依民法第 833-1 條規定:「地上權未定有期限者,存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時,法院得因當事人之請求,斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形,定其存續期間或終止其地上權。」

 

※ 符合下列要件之地上權,土地所有權人得依地籍清理條例第29條規定申請塗銷登記-

 

1. 45年12月31日前登記之地上權。

 

2 . 地上權之存續期間為未(不)定期限或空白。

 

3 . 地上權人(或其繼承人)住所不詳或行蹤不明。

 

4 . 地上權人在該土地上確無建築改良物或其他工作物。

 

登記原因為「地籍清理塗銷」,經地政事務所審查無誤,公告3個月,期滿無人異議,即准予塗銷。

 

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