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越界建築-拆屋還地 ; 請求地租

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※ 越界建築-

 

土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害,應支付償金。

 

前項情形,鄰地所有人得請求土地所有人,以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地,其價額由當事人協議定之;不能協議者,得請求法院以判決定之。

 

※ 越界建築依法原則上可請求拆屋還地,然因考量房屋經濟價值高,若不分輕重一律予以拆除,恐對社會經濟及當事人利益造成重大損害,因此民法規定於符合特定要件下,土地所有人不得請求移去或變更房屋,而以其他方式代替直接拆除:必須經過以下檢視,才可能以其他的方式取代直接拆除建築物-

 

1 . 必須是房屋本體。

 

-若非房屋構成部分、房屋加蓋或擴建部分,拆除不會損及全部建築物之經濟價值,便不適用越界建築之特別規定。

 

2 . 蓋房子時並非故意或是有重大過失使其越界。

 

3 . 被越界的地主知道有越界的情事未即時提出異議。

 

-若越界房屋完工後,土地所有人始知悉越界情事,則縱土地所有人一段時日後才請求拆屋還地,亦不因此違反即時異議而不得請求拆除。

 

4 . 法院可以斟酌公共利益及當事人之利益。

 

※ 法律規定的取代拆除房屋的方式-

 

1 . 購買該越界部分的土地-

 

土地購買請求權:依民法第796條第2項規定,鄰地所有人可以請求土地所有人,以相當的價額購買越界部分的土地或因此形成的畸零地,價額則是由當事人協議決定,不能協議的話可以請求法院裁判。

 

2 . 給付償金-

 

土地所有人對越界建築者有不當得利請求權及侵權行為損害賠償請求權。越界建築是占用他人土地而使用,因此越界者獲得相當於土地租金的利益,所以法院通常會判決命越界者給付租金給被越界者。

 

※ 越界建築應補償臨地所有人損失情形-

 

1 . 建築人需為土地所有人或其他利用權人:無權占有人不得主張;又民法第796條雖僅規定於土地所有人建築房屋情形,但民法第800條之1另規定於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人或利用人亦得主張。

 

2 . 需為建築房屋或房屋價值相當之建築物:所謂房屋,並不限於合法取得建築執照之房屋,縱為違章建築物也包括在內。此外,適用於具有永久性且與房屋價值相當之建築物,如倉庫、立體停車場等;但若為牆垣、狗舍或屋外簡陋廚廁,則不得適用。

 

3 . 需非因故意或重大過失:即個案中由法院調查土地所有人或利用權人於建築房屋時,是否有先申請鑑界或於建築時由建築管理機關指定建築線。

 

4 . 需逾越地界者僅為房屋之一部分:全部越界或一半越界,不適用。

 

5 . 需鄰地所有人知悉越界情事而不即異議。

 

※ 不符合越界建築之定義-

 

1 . 建築物並非房屋-

 

因為房屋價值昂貴,為了公共利益及經濟價值之考量,民法第796條第1項規定,越界建築物為房屋。所以如果不是屬於房屋的構成部分,例如牆垣、豬欄、狗舍或屋外之簡陋廚廁,則不能適用越界建築,土地所有人當然得依據民法第767條第1項規定主張拆屋還地。

但現代房屋以外建築物之價值,亦常常超越房屋的情形,所以民法第796條之2規定,於具有與房屋價值相當之其他建築物也適用越界建築,例如倉庫、立體停車場等等。

 

2 . 逾越界限者不是一部份-

 

民法第796條第1項所謂土地所有人建築房屋逾越疆界,係指土地所有人在其自己土地建築房屋,僅其一部分逾越疆界者而言。若其房屋之全部建築於他人之土地,當然沒有越界建築之適用。土地所有人當然得依據民法第767條第1項規定主張拆屋還地。

 

3 . 越界建築人是故意或重大過失-

 

如果越界建築人根本就是要故意超過界限建築,基於衡平原則,當然不須保護故意或重大過失之人,則土地所有人當然得依據民法第767條第1項規定主張拆屋還地。

 

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