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建築基地法定用地-分割.移轉.拋棄

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※ 法定用地-

 

所稱建築基地,為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者,於申請建築前應合併為一宗。

 

法定空地之留設,應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離,其寬度於建築管理規則中定之。

 

※ 法定用地可否單獨分割移轉-

 

應留設之法定空地,非依規定不得分割、移轉,並不得重複使用;其分割要件及申請核發程序等事項之辦法,由中央主管建築機關定之。

 

※ 法定空地所有權之拋棄-

 

按建築法第11條第1項規定:建築基地,為一宗土地,供建築物本身所占之地面及其所應保留之空地。依此規定,法定空地屬於建築基地之一部分,因建築基地為一筆或多筆土地而有所不同,應無疑義。建築基地於建築使用時,應保留一定比例面積之空地,旨在使建築物便於日照、通風、採光及防火等,以增進使用人之舒適、安全與衛生,其與建築本身所占之地面關係密切,如容許基地所有權人僅就法定空地部分拋棄其所有權,不僅將增加基地權利關係之複雜性,且有縱容其為脫法行為之嫌,顯與前開法條項之立法精神有悖。

是以,不論其與建築物所占用之土地是否為同一筆土地,如為所有權之拋棄,應一併為之,不得僅就法定空地之所有權而為拋棄。

 

※ 法定空地併同建築物之分割,非於分割後合於左列各款規定者不得為之-

 

* 第三條

 

1 . 每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接,連接部分寬度不得小於二公尺。

 

2 . 每一建築基地之建蔽率應合於規定。但本辦法發布前已領建造執照,或已提出申請而於本辦法發布後方領得建造執照者,不在此限。

 

3 . 每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。

 

4 . 每一建築基地之建築物應具獨立之出入口。

 

* 第三條 之一

 

本辦法發布前,已提出申請或已領建造執照之建築基地內依法留設之私設通路提供作為公眾通行者,得准單獨申請分割。

 

* 第四條

 

建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者,其超出部分之分割,應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限。

 

* 第五條

 

申請建築基地法定空地分割,應檢附直轄市、縣市主管建築機關准予分割之證明文件。

 

實施建築管理前或民國六十年十二月二十二日建築法修正前建造完成之建築基地,其申請分割者,得以土地登記規則第七十條第二項所列文件辦理。

 

* 第六條

 

建築基地之土地經法院判決分割確定,申請人檢附法院確定判決書申辦分割時,地政機關應依法院判決辦理。

 

依前項規定分割為多筆地號之建築基地,其部分土地單獨申請建築者,應符合第三條或第四條規定。

 

* 第七條

 

直轄市或縣市主管建築機關依第五條規定核發准予分割證明,應附分割圖,標明法定空地位置及分割線,其比例尺應與地籍圖相同。

 

前項證明核發程序及格式,由內政部另訂之。

 

※ 法定空地約定專用或成立分管契約-

 

約定專用部分:司法實務上認為法定空地非屬「公寓大廈本身所占之地面」,所以可在不違反《公寓大廈管理條例》第7條其他各款強制不得約定專用之規定下,約定為專用。

約定專用必須經區分所有權人會議決議通過,將約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體記載在公寓大廈的規約中。

 

分管契約部分:分管契約與約定專用不同,不需要記載在規約中,但是必須經過全體共有人的同意。

同意不一定要書面,明示或默示的同意都可以,並可將分管契約登記於地政專簿,以產生拘束後手的效立。

 

※ 法定空地不得建築-

 

為了管制土地使用強度與密度,除了實施容積管制外,法律並規定基地面積與建築面積的比率關係,以維持基地內一定比率的空地面積,稱為建蔽率管制;所以基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積,就稱為法定空地。

 

法定空地與建築面積所占之地面一般,由區分所有權人依比例共同持分,但是因為建築面積所占之地面通常屬於室內部分,無法約定專用,但是法定空地就可以約定專用了,因此在購買時,應該看清楚基地內法定空地是否有約定專用的情形,或是被人侵佔使用或遭鄰地占用等狀況,才不會發生糾紛。

 

※ 公寓大廈管理條例第 58 條- 公寓大廈起造人或建築業者,非經領得建造執照,不得辦理銷售。

 

公寓大廈之起造人或建築業者,不得將共用部分,包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備,讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。

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