優先購買權

你可能不知道的土地「優先購買權」(上篇)

半路殺出程咬金,強勢奪回土地購買權

當A君和B君在進行土地買賣時,雙方一來一往的議價、談判…,花費好長的一段時間,好不容易取得共識達成交易,準備辦理過戶時,C君突然臨時出現,並且喊卡的宣稱自己擁有這塊土地的優先購買權?

究竟什麼是「優先購買權」?

所謂「優先購買權」,又可稱為「優先承買權」,也有人簡稱為「先買權」。簡單的說,就是當賣方出售不動產時,其它人可主張以同樣條件優先承買該不動產的權利。

優先購買權

 

即為特定的人依據合約或法律上的規定,在土地所有權人要賣出土地的時候,依所有權人,也就是賣土地的人,和買土地的人所訂下的條件時,在相同的條件下,優先購買權人可以依法律規定而優先購買土地。

也就是說,雖然買賣土地時,是A君和B君先談好買賣條件,且雙方都同意該條件,但因為C君擁有該土地的「優先購買權」,所以可以在A君和B君所談好的相同條件之下,C君可以優先購買該土地。

為什麼會有「優先購買權」?

感覺「優先購買權」主要是要讓土地關係人可以在相同的條件下優先獲得購買的權利,但實際上主要是為了避免讓一塊土地過多人去細分,也是希望能達到房屋和土地所有權合一的情況。

一般來說,土地要賣出前,出賣人應該要先通知優先購買權人,並且在確定優先購買權人放棄優先購買權後,才可以賣出土地。

依據土地法第34條之1執行要點,必須用書面通知優先購買權人,書面可以視實際情況使用雙掛號通知書或郵局存證信函的方式寄送到優先購買權人的戶籍地址。其書面內容應包含註明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人的姓名住址等等。

所謂「債權效力」之優先購買權人,在程序上賣土地的人要先通知其他共有人是否願意優先購買,其他共有人在接到出賣通知後15天內不表示就視為放棄。

所謂「物權效力」之優先購買權人,在程序上賣土地的人要先通知其他共有人是否願意優先購買,其他共有人在接到出賣通知後10天內不表示就視為放棄。

(更多債權效力和物權效力,請詳閱LINK)

優先購買權之但書多多

然而,依土地登記規則規定,在一些情況下的優先購買權是可以由土地賣出的人自行切結,其文件含有「優先購買權人確已放棄其優先購買權,若有不實,出賣人願負法律責任」等字樣即可辦理土地買賣登記。有些在未告知優先購買權人情況下擅自立下切結書,導致後續延伸出更多法律問題及爭議。

另外,如果土地買方是在知情有優先購買權人的狀態下而進行買賣,有可能也需要負相關責任,不過通常因為一般難以舉證,還是建議在買賣時,最好事先查清楚物件是否有優先購買權的問題,以免侵害他人權益。

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