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不動產的時效取得

不動產的時效取得

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長期占有他人的土地,時間一久,將有可能取得地上權。

 

依大法官解釋第 291 號,此制度是為了公共利益而設。雖然占有者並非土地所有權人,但在這幾十年的歲月裡,藉由占有者的使用或收益而讓土地得以發揮價值,避免因閒置而使社會資源浪費。

 

*什麼是「時效取得」?

時效取得制度,指原本無權占有的人,以行使所有權或其他物權(例如地上權)的意思,長時間占有他人之物後,取得可向地政機關登記為權利人的請求權,經地政機關審查核准後,就成為所有權人或其他物權人(例如地上權人)。(民法第 769 條、第 770 條)

 

*地上權為何會時效取得?

 

依民法第772條準用第769條、第770條之規定,占有人以行使地上權之意思,和平、公然、繼續占有土地達二十年(若占有之初為善意,達十年者),得請求登記為地上權人。

 

此乃民法為維持占有人因長久時間使用該土地而形成之法安定,並基於「權利上睡眠者不受保護」思想,而設之時效取得制度。當事人對於其財產多寡、範圍負有查證義務,不得以其不知所有A地對抗他方時效取得地上權登記請求權。並參照大法官釋字291號解釋意旨:於他人已登記之土地,亦得時效取得地上權。

   

若他方因時效取得地上權並完成登記,當事人(土地所有權人)並未喪失土地所有權,而仍須承受稅捐等負擔,為平衡雙方權益,參照民法第876之法理,當事人得請求地上權人支付地租,如對地租事項有爭議,應由法院裁判之。

由於他方於地上權登記受理前,對於該A地屬無權占有,本案當事人得依民法第179條以下關於不當得利之規定,向他方請求過去五年內使用該筆土地之不當得利,請求返還相當於租金之價額(參照民法第126條、第179條以下)。

 

* 若要主張時效取得不動產的所有權,必須符合以下幾個要件:

 

1 . 占有人以所有的意思占有

不動產的占有人主觀上必須具備「所有權人對於自己擁有物品進行支配」的意思。因此,像承租人或使用借貸人,內心並沒有認為自己是所有權人,就不能主張時效取得。

 

2 . 和平、公然、繼續的占有一定期間

占有人必須使用平和(非暴力或要脅)的方式,對於不動產進行公開(非隱蔽)的管理行為。

A . 如果在開始占有的時候已經盡到注意義務,卻還是不曉得自己沒有占有該不動產的權利時,占有的時間僅需持續10年即可主張時效取得。

B . 如果占有人在一開始就已經知道自己沒有占有權利,或是因為疏忽導致不曉得自己沒有占有權利時,則占有不動產的時間必須持續20年以上才能主張時效取得。

 

3 . 占有的是他人未登記的不動產

地政機關已經在土地登記總簿上進行所有權登記的不動產,所有人都能透過查詢得知不動產所有權真實情況,因此不能成為時效取得所有權的對象。由於地政機關持續進行地籍清查,臺灣目前很少見到沒有進行所有權登記的不動產,所以要依據時效取得方式獲得不動產所有權並不常見。

   

即使符合上面幾項要件,占有人也不是立即取得不動產所有權,而是可以向地政機關請求辦理登記成為所有權人。時效取得性質上屬於原始取得,所以如果該不動產上原先有其他權利,全都會歸於消滅。以時效方式取得不動產所有權的人所得到的是一個乾淨、沒有其他權利的所有權。

   

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