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未保存登記建物-可分成兩種

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* . 未保存登記建物是種特殊的建物狀況,沒有房屋的產權權狀,大多數銀行不願意承辦。

 

未保存登記的房屋雖然沒有權狀,但因為在法律上一樣有建物所有權人的名字以及相關該有的財產保障,所以法院在實務上認為該建築物的所有權雖然不能移轉,但仍發生事實上處分權移轉的效力,而使買受人得自由使用、收益、處分該建築物,並排除他人之干涉。

 

* . 保存登記係指新建合法建物,或實施建築管制前舊有而未辦理登記之合法建物,所為之第一次登記。

 

我國並不強制一切建物必須辦理保存登記,登記與否,由當事人決定。

 

惟依民法第759條規定:「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權。」 是以,建物不經保存登記將無法處分其物權,例如設定抵押權、地上權等。

 

*. 未辦保存登記建物大致可分成兩種:

 

1 . 程序違建-未登記之合法建物,只要依”地籍測量實施規則”及”土地登記規則”相關規定辦理補登記並補辦程序,依然可取得權狀。

 

2 . 確定違建-無法向地政機關登記。

 

*. 「建物保存登記」要如何辦理?

 

查土地登記規則第79條規定,略以:「申請建物所有權第一次登記,應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。……實施建築管理前建造之建物,無使用執照者,應提出主管建築機關(鎮、市、區)公所之證明文件或實施建築管理前有關建物之下列文件之一:

 

1 . 曾於該建物設籍之戶籍證明文件。

2 . 門牌編釘證明。

3 . 繳納房屋稅憑證或稅籍證明。

4 . 繳納水費憑證。

5 . 繳納電費憑證。

6 . 未實施建築管理地區建物完工證明書。

7 . 地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。

8 . 其他足資證明之文件。前項文件內已記載面積者,依其所載認定。未記載面積者,由登記機關會同直轄市、縣(市)政府主管建築、農業、稅務及鄉(鎮、市、區)公所等單位,組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。第三項之建物與基地非屬同一人所有者,並另附使用基地之證明文件。」

 

* . 綜多遺產當中,若有未經保存登記的建物,還是可以請求遺產分割。 未經保存登記的建物,雖然無法為繼承登記和分割登記,但是因為事實上處分權並非物權,不受民法第759條的限制,還是可以請求作裁判分割。 裁判分割的方式,法院通常會採取變價分割的方式。

 

* .繼承未辦保存登記的建物-

 

1 . 到被繼承人除戶所在地的國稅局申報遺產稅。

 

2 . 檢附查詢欠稅後之國稅局遺產稅應(免)稅證明書、繼承系統表及遺產分割協議書,到房屋稅籍所屬的地方稅務局,申請納稅義務人名義變更。

 

3 . 如繼承人中有拋棄繼承或姓名變更,請檢附地方法院核發之拋棄繼承權證明文件或戶籍資料。

如被繼承人留有遺囑指定房屋繼承方式,應一併提供遺囑影本;另房屋如由繼承人平均繼承時,可免附遺產分割協議書,以簡化行政文書,讓繼承人辦理更便利。

   

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