※協議合建- 協議合建是由地主與建設公司合作，按其彼此認定之價值比例由地主提供土地、建商提供資金和專業技術合建，雙方共同合作協議條件興建房屋，並分回改建完成後之建築物及其土地比例，需取得全部權利人之同意才可實施，其程序依一般建管程序辦理，無須另外擬訂任何計畫送審。 ※合建房屋方式可分為三種型態- 一、合建分屋- 建商提供資金，自行或委託營造廠商於地主所提供之土地上建屋，雙方協議條件於興建完成後依約定比例或樓層分配房屋及應計之土地持分，並得個別出售其所分得之房屋與土地，雙方各分得多少建物及土地面積、車位數，並可獨立處分自己的產權，建商以其所建房屋之一部分，向地主換取其分得房屋之土地持分。 二、合建分售- 地主與建商簽訂契約，由地主提供土地予建商興建房屋，雙方依約定之銷售收益分配比例，各自出售其土地與房屋。即建商出售房屋時，地主配合出售該房屋之持分土地，由地主與建商分別以其各自之名義與購買戶簽訂土地與房屋買賣契約書，並個別向購買戶收取土地款與房屋款，房屋興建完成後，土地仍屬地主擁有，而建商在土地上面蓋的房屋則售給購買戶時，則地主出售土地，而建設公司出售房屋。 三、合建分成- 地主同意提供土地，由建設公司出資合作興建房屋，雙方以共同名義或委由建設公司之名義，與買方簽訂房屋及土地買賣合約，於房屋興建完成後，地主之土地與建商所建之房屋應按比例併同移轉給購買戶，其出售房地之價金則依雙方協議約定分配房地出售後的利潤比例之分配。 ※ 合建分屋、合建分售、合建分成，區別 - 「合建分屋」其契約僅界定地主與建商間權利義務關係，除非另有約定，地主原則上與買受人不發生契約關係。 若採「合建分屋」方式，地主僅於建案全部完工或與僅進行部分工程而與建商約定條件成就時，始會將土地所有權移轉予建商或其指定第三人。地主自無於建案尚未完工或與建商約定條件尚未成就時，即賦予其必須配合建商以自己名義與買受人簽訂房地買賣契約之義務或慣例存在。 「合建分售」或「合建分成」則地主會以出賣人身分與買受人簽訂買賣合約。 ※ 合建分屋的地主未來若出售分回房地，需依照房地合一稅新制或財產交易所得舊制申報。 若適用房地合一稅，房屋與土地交易所得依所得稅法14-4規定，持有十年以下一律適用20％稅率，而持有十年以上為15％。 若為財交所得舊制範圍、土地交易所得免課稅，房屋所得併入綜所稅計稅。 ※ 合建分售或分成，為建商與地主把手上房屋賣給第三人，銷售額即為買賣契約價格，合建分屋等於是建商把土地同等價值的房屋回饋給地主，雙方為互利關係，因此若出現土地、房屋銷售價格不一樣情況時，採擇高計算銷售額較公平。 ※ 中央修法後，房屋稅延長為12年，使用「協議合建」的建物，也得享用減徵40%的土地增值稅。若以一戶，自住用稅率1.2%計算，預計12年可減免約12萬元的房屋稅。
By呈陽小編

協議合建-合建分屋、合建分售、合建分成

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※協議合建-

 

協議合建是由地主與建設公司合作，按其彼此認定之價值比例由地主提供土地、建商提供資金和專業技術合建，雙方共同合作協議條件興建房屋，並分回改建完成後之建築物及其土地比例，需取得全部權利人之同意才可實施，其程序依一般建管程序辦理，無須另外擬訂任何計畫送審。

 

※合建房屋方式可分為三種型態-

 

一、合建分屋-

 

建商提供資金，自行或委託營造廠商於地主所提供之土地上建屋，雙方協議條件於興建完成後依約定比例或樓層分配房屋及應計之土地持分，並得個別出售其所分得之房屋與土地，雙方各分得多少建物及土地面積、車位數，並可獨立處分自己的產權，建商以其所建房屋之一部分，向地主換取其分得房屋之土地持分。

 

二、合建分售-

 

地主與建商簽訂契約，由地主提供土地予建商興建房屋，雙方依約定之銷售收益分配比例，各自出售其土地與房屋。即建商出售房屋時，地主配合出售該房屋之持分土地，由地主與建商分別以其各自之名義與購買戶簽訂土地與房屋買賣契約書，並個別向購買戶收取土地款與房屋款，房屋興建完成後，土地仍屬地主擁有，而建商在土地上面蓋的房屋則售給購買戶時，則地主出售土地，而建設公司出售房屋。

 

三、合建分成-

 

地主同意提供土地，由建設公司出資合作興建房屋，雙方以共同名義或委由建設公司之名義，與買方簽訂房屋及土地買賣合約，於房屋興建完成後，地主之土地與建商所建之房屋應按比例併同移轉給購買戶，其出售房地之價金則依雙方協議約定分配房地出售後的利潤比例之分配。

 

※ 合建分屋、合建分售、合建分成，區別 –

 

「合建分屋」其契約僅界定地主與建商間權利義務關係，除非另有約定，地主原則上與買受人不發生契約關係。

 

若採「合建分屋」方式，地主僅於建案全部完工或與僅進行部分工程而與建商約定條件成就時，始會將土地所有權移轉予建商或其指定第三人。

地主自無於建案尚未完工或與建商約定條件尚未成就時，即賦予其必須配合建商以自己名義與買受人簽訂房地買賣契約之義務或慣例存在。

 

「合建分售」或「合建分成」則地主會以出賣人身分與買受人簽訂買賣合約。

※ 合建分屋的地主未來若出售分回房地，需依照房地合一稅新制或財產交易所得舊制申報。

 

若適用房地合一稅，房屋與土地交易所得依所得稅法14-4規定，持有十年以下一律適用20％稅率，而持有十年以上為15％。

 

若為財交所得舊制範圍、土地交易所得免課稅，房屋所得併入綜所稅計稅。

 

※ 合建分售或分成，為建商與地主把手上房屋賣給第三人，銷售額即為買賣契約價格，合建分屋等於是建商把土地同等價值的房屋回饋給地主，雙方為互利關係，因此若出現土地、房屋銷售價格不一樣情況時，採擇高計算銷售額較公平。

 

※ 中央修法後，房屋稅延長為12年，使用「協議合建」的建物，也得享用減徵40%的土地增值稅。若以一戶，自住用稅率1.2%計算，預計12年可減免約12萬元的房屋稅。

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