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袋地通行權-經常使用

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※ 民法上所謂的「袋地」,是指這塊土地的四周都被第三方或公有的土地圍繞著,沒有道路可以通到大馬路,因而與公路隔絕,必須通行他人的土地才會到達公路。

※ 袋地通行權-

袋地通行權是為了發揮土地價值,指沒有對外聯絡通路的土地。而所謂袋地通行權就是指鄰地通行權,規定在民法第787條:「土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用時,除因土地所有人之任意行為所生者外,土地所有人得通行周圍地以至公路。」

 

如果土地沒有對外聯絡通路,會造成土地利用價值喪失、失去經濟價值,而不符合社會利益。為了避免這種情況,限制袋地四周土地的部分所有權, 允許袋地所有人在鄰地有通行權,發揮土地的使用效益。

 

有一種地形稱為準袋地,這種地形的土地形狀,雖然不是完全被他人的土地所圍繞,但是被他人土地圍繞留有缺口部分的土地,不是背倚高山,便是面臨深澗,若要利用自有的土地前往公路,必須翻山涉水,才能通達公路。或是土地雖有他道可通公路,但通行費用過鉅、具有危險者,若僅因與公路聯絡不便,尚不能主張袋地通行權。

 

※ 主張袋地通行權的要項-

 

1 . 土地與公路沒有適宜的聯絡,致不能通常使用,袋地通行權並不是讓袋地與公路有聯絡就好,還必須能為通常使用。所謂通常使用必須依袋地的位置、地勢、面積、用途、社會環境變化等因素綜合判斷 。如果袋地是建地,還要考量建築物的防火、防災、避難及安全需求。

 

2 . 在通行必要範圍內行使袋地通行權,所謂「通行必要範圍內」指依社會通常的觀念,針對鄰地的土地性質、地理狀況,鄰地所有人及利用人的利害得失綜合判斷,以對鄰地侵害最少的方式達成通行目的。

 

3 . 無法使用不是土地所有人造成,如果土地本來可以與公路適當聯絡,並且可為通常使用,但是因為土地所有人自己的任意行為(例如自行拆除橋樑)造成無法通常使用的情形,則應由土地所有人自己承受。

 

※ 不讓車輛經過,但可讓人通過,需要依據土地情況綜合判斷是否達到通常使用。如果讓人通過就可以達到通常使用,不讓車輛經過就不會違反袋地通行權;但如果讓車通過才能達到「通常使用」,不讓車經過就會違反袋地通行權。

 

※ 袋地通行權的處理方式-

 

有通行權人應於通行必要之範圍內,擇其周圍地損害最少之處所及方法為之;對於通行地因此所受之損害,並應支付償金。所以只要是非可歸責於己之原因,土地所有人得以最少侵害之方式通行鄰地之公路,有必要時,亦得開設道路,但應支付償金,對於償金請求,實務上多有鄰地所有權人利用同一訴訟反訴請求。

 

※ 鄰地上有其他租賃權人怎處理-

 

縱使鄰地所有權人將鄰地及地上物出租,但並不會因此影響鄰地之通行權,其租約無法對抗袋地所有人之法律上權利。仍可對鄰地所有權人提出確認袋地通行權之訴訟。

 

※ 起訴相關事項及應備文件-

 

(一)須向土地所在地之地方法院起訴。

 

(二)法院裁判費原則上以通行面積乘以公告現值計算約百分之一。

 

(三)應備文件:地籍圖、自己及鄰地土地之地籍謄本(均向地政事務所申請,鄰地可能僅得申請到二類謄本,起訴後再法院發文補正即可)。

 

(四)事前須至土地現場確認實際狀況,拍照、繪圖以規劃通行方案,此為起訴時須提起。

 

(五)此為強制調解事件,起訴後法院會先排定調解。

 

※ 土地的四周都被他人的土地所圍繞,因而與公路隔絕,必須通行他人的土地才會到達公路:或是土地雖有他道可通公路,但通行費用過鉅、具有危險者,此種土地即為袋地/準袋地,因此,若僅因與公路聯絡不便,尚不能主張袋地通行權。

 

又土地與公路間是否有「適宜之聯絡」,應個案判斷是否達「通常使用」之程度。

 

按「袋地通行權,非以袋地與公路有聯絡為已足,尚須使其能為通常使用。

而是否能為通常使用,須斟酌該袋地之位置、地勢、面積、用途、社會環境變化等因素為綜合判斷。如果袋地是農地,所通行之路,農機具能行走即可;若農地上建有合法農舍,供人居住使用,則以現代人汽車為通常代步工具之生活習慣,汽車車道則為通常使用所必要。

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