地役權-效力.取得.消滅

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※ 地役權-

 

是指按照契約約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益的權利。他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。

 

我國《物權法》規定,設立地役權，當事人應當採取書面形式訂立地役權契約。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。供役地權利人應當按照契約約定,允許地役權人利用其土地,不得妨害地役權人行使權利。

 

※ 不動產役權-

 

不動產役權，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。其為用益物權之一種。民法本規定有「地役權」，惟因需役及供役客體已從土地擴張至其他不動產，故更名為不動產役權。

 

※ 地役權效力-

 

1 . 地役權自地役權契約生效時設立。

 

2 . 土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經上述用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

 

3 . 地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等轉讓的，地役權一併轉讓，但契約另有約定的除外。

 

※ 地役權抵押-

 

地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一併轉讓。

 

※ 地役權變動-

 

1 . 需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

 

2 . 供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

 

※ 地役權取得原因-

 

1 . 基於法律行為而取得。經由設定行為取得地役權，包括兩種情形：一是以契約行為設定地役權；二是單獨行為，如遺囑行為設定地役權。

 

2 . 基於法律行為以外的原因而取得。一是因時效而取得，僅限於繼續並表現的地役權；二是因繼承而取得。

 

※ 地役權消滅-

 

1 . 土地滅失-

 

土地滅失是任何以土地為標的的物權滅失的原因，但地役權不但因為作為其標的物的土地（供役地）滅失而消滅，也因需役地的滅失而消滅。

 

2 . 目的事實不能-

 

設定地役權的目的事實上不能實現，即供役地事實上不能再供需役地便利時，地役權消滅。例如汲水地役權因供役地水源枯竭而消滅。

 

3 . 供役地權利人解除地役權關係-

 

在兩種情況下，地役權因供役地權利人解除地役權關係而消滅：

 

一 . 地役權人違反法律規定或者契約約定，濫用地役權。地役權人濫用地役權包括多種情形：地役權人不按土地用途使用土地，並且導致了土地的永久損害，譬如供役地為耕地，而地役權人將其用途改變，使之無法耕種；地役權人不按土地的約定用途使用土地，經供役地權利人多次警告、挖掘池塘養殖等；地役權人超越地役權契約約定的範圍使用供役地，妨害供役地權利人正常的生產和生活，雖經供役地權利人多次交涉仍不改正；地役權人利用供役地從事違法犯罪活動；等等。

 

二 . 有償利用供役地，約定的付款期間屆滿後在合理期限內經兩次催告未支付費用。在有償地役權契約履行中，需役地一方當事人按照地役權契約約定的數額和時間向供役地一方支付費用是其應當履行的契約義務。若交費義務經過權利人在合理期間兩次催告仍不履行支付費用的義務，則供役地一方當事人可以解除地役權關係。

 

4 . 拋棄-

 

地役權人如將其地役權拋棄，供役地則因之恢復其無負擔的狀態，地役權歸於消滅。但如果是有償的地役權，地役權人拋棄地役權後，仍應支付地役權全部期間的租金。

 

5．存續期間的屆滿或者其他預定事由的發生-

 

地役權如有存續期間，因期間的屆滿而消滅。其設定行為附有解除條件的，因條件的成就，地役權消滅。

 

根據物權法的規定，已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者註銷登記。若因此給第三人造成損失的，應當承擔賠償責任。

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