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不動產買賣不破租賃-要件.細節

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※ 不動產買賣不破租賃-

 

「買賣不破租賃」其實是保護承租方的1個條款,民法第425條1項規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」,也就是,在租賃契約存續期間,房東若將房屋所有權讓與第三人,此第三人依然會受到先前租賃契約的約束,此時租賃契約存在於此第三人與承租人之間。

 

※ 所有權讓與不破租賃 –

 

要件:

 

1 . 出租人已交付租賃物給承租人。

2 . 承租人占有中。

3 . 出租人將租賃物所有權讓與第三人。

4 . 經公證的租約(超過五年或不定期限)或五年以內的租約。

 

效果:發生「法定契約承擔」,受讓人成為出租人。

 

※ 不動產買賣不破租賃之例外 -民法第425條2項規定的兩個例外。

 

(1)其未經公證且期限逾五年。

 

(2)其未經公證且未定期限。

 

若符合上述要件時,則限制了買賣不破租賃原則的適用,此時若房東移轉所有權給第三人,租賃契約不因此由該第三人承受。

 

※ 租賃合約與買賣不破租賃的關係-

 

可適用:

 

1 . 一年內租約(不論書面或口頭約定)。

 

2 . 五年內具書面的定期租約。

 

3 . 經公證的五年以上具書面租約。

 

4 . 經公證的不定期契約。

 

不可適用:

 

1 . 未經公證的不定期租約:租期超過一年,但未以書面約定租約,與租約滿後未續約,房客續住,房東也未反對時,都稱為不定期租約。

 

2 . 未經公證且租期五年以上的定期租約。

 

※ 在原有的租約時限內不論房屋是交易或被法拍,因為租賃契約是先成立,買賣契約在後,因此承租人的承租權利並不會受損。

 

除非承租人出現積欠房租逾2期且經催繳無效,或承租人利用租屋處進行非法行為,否則因房屋買賣而侵害承租人權利的事不常見。

 

※ 若租屋合約沒有公證,而且合約書沒有約定租期,或者是約定的租期超過5年,不適用「買賣不破租賃」的規定。

 

若租約有經公證,或是租約雖然沒有公證,但有約定租期且租期少於5年時,適用「買賣不破租賃的規定」。

 

※ 要確保受到買賣不破租賃的保護,最好的方式就是簽約期限在5年內,合約到期前就向屋主提出續約,每次的租屋合約也都要到法院公證,租約到法院公證之後,才具有買賣不破租賃的權利。

 

※ 注意細節 –

 

1 . 租前-

* 租前多打聽物件是否已委託出售,或詢問房東有無賣屋意願。

* 事先約定若不動產房屋買賣,是否可續租與後續賠償責任問題。

 

2 . 租時 –

* 避免簽訂未定期租約,租期屆滿應重簽租約。

* 若租期超過5年,可至地方法院公證處公證。

 

3 . 租後-

* 若不動產房屋易主,須向原房東確認押金是否交付新房東,或要求返還,自行交付新房東。

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