你可能不知道的土地「優先購買權」(下篇)

半路殺出程咬金,強勢奪回土地購買權

當A君和B君在進行土地買賣時,雙方一來一往的議價、談判…,花費好長的一段時間,好不容易取得共識達成交易,準備辦理過戶時,C君突然臨時出現,並且喊卡的宣稱自己擁有這塊土地的「優先購買權」?!

「優先購買權」的2種法律效力

1.債權效力:

債權效力是指,若土地出賣人沒有先通知優先購買權人,而與優先購買權人之外的第三人訂定買賣契約,其買賣契約仍然有效,但優先購買權人可向土地出賣人提出損害賠償責任。

優先購買權

 

土地法第34之1條第4項所規定的共有人優先購買權就是屬於債權效力的優先購買權。在沒有事先告知土地優先購買權人時而達成交易的買賣土地, 在優先購買權人得知後,沒有辦法在土地移轉給買土地的人後行使優先購買權,但其買賣土地所造成優先購買權人的損害,可以向賣土地的人提出賠償責任。

也就是說,A君要賣土地給B君,但A君沒有事先告知其C君,並且A君與B君談好土地買賣的條件並簽下合約,C君於土地移轉後得知土地己為B君所有,雖然C君擁有土地優先購買權,但沒有辦法主張土地買賣無效,但C君可以針對因為土地買賣而受到損害的部分,要求A君賠償。

2.物權效力:

物權效力是指,若土地出賣人沒有先通知優先購買權人,而與優先購買權人之外的第三人訂定買賣契約,其買賣契約可能無效,而不動產移轉登記甚至可能被塗銷。

土地法第104條和第107條所規定的先買權就是屬於物權效力的優先購買權。在沒有事先告知土地優先購買權人時而達成買賣土地的交易, 在優先購買權人得知後,可以在土地移轉給買土地的人後行使優先購買權,其買賣契約可能無效,且不動產移轉登記可能被塗銷。

也就是說,A君要賣土地給B君,但A君沒有事先告知其C君,並且A君與B君談好土地買賣的條件並簽下合約,C君於土地移轉後得知土地己為B君所有,因為C君擁有土地優先購買權,所以可以在A君與B君所談好的土地買賣條件及合約內容下主張優先購買的權利,並請求塗銷土地移轉權登記。

法律效果不同:債權性質優先購買權具有債權效力,即出賣人未通知優先購買權人而為所有權之移轉登記,其移轉行為仍然有效,此時優先購買權人僅得向出賣人請求損害賠償。

物權性質優先購買權具有物權效力,即出賣人未通知優先購買權人而為所有權之移轉登記,優先購買權人得主張移轉行為無效。

債權效力與物權效力抵觸之處理

如果當債權效力和物權效力發生衝突時,因為物權效力>債權效力,所以物權效力的優先購買權人可以主張優先購買土地。

(更多優先購買權定義規定,請詳閱此篇

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