未辦理保存登記之建物之相關-呈陽

未辦理保存登記之建物之相關事項

未辦理保存登記之建物之相關事項

 

1.未辦理保存登記之建物,如何認定是所有權人?

 

以原始起造人或實際出資建造之人為準,可提出房屋稅籍資料佐證。但有爭議時,應以聲明異議或訴訟程序解決。

 

2.出售未辦保存登記建物,應於簽訂買賣契約之次日起30日內申報房地合一稅

 

自105年1月1日起,實施房地合一課徵所得稅制度,個人交易房屋、土地如符合房地合一課稅範圍,不論盈虧,原則上皆應於房地所有權移轉登記日之次日起算30日內完成房地合一稅之申報。惟如交易之房地屬未辦保存登記之房屋(例如違章建築),因無法至地政機關辦理產權移轉登記,則應於訂定買賣契約日之次日起算30日內申報,如漏未申報,將遭補稅處罰。

舉例說明,甲君在106年2月買入一棟未辦保存登記的房屋,旋於同年度8月出售,依規定應於訂定買賣契約書之次日起30日內申報房地合一稅。惟因該房屋沒有辦理保存登記,因此交易過程中也無需辦理所有權移轉登記,甲君誤以為不必登記就無須辦理申報,以成交價額減除成本費用,計算房屋交易所得77萬元,因持有期間在1年以內,適用稅率45%,核定應補徵稅額34萬6,500元,並處以罰鍰17萬3,250元。

 

進一步說明,房地合一稅是依據房地持有期間長短適用不同稅率課稅,所謂持有期間就是「取得日」至「出售日」的期間,原則上,出售日及取得日是以所有權移轉登記日來認定,至於例外之情形,例如經法院強制執行拍賣移轉房地、交易違章建築等無法辦理所有權登記的房屋,或是以設定地上權方式交易房屋使用權,則分別以拍定人領得權利移轉證書之日、訂定買賣契約之日及權利移轉之日來認定。

 

3.未辦理保存登記之建物移轉

 

未辦保存登記之房屋,因無法向地政機關辦理移轉登記,其辦理契稅申報所書立之契據,非屬印花稅法第5條第5款規定之課稅範圍,可免貼用印花稅票。

 

日前有民眾至稅務局要辦理房屋買賣的移轉,發現賣方並非該房屋之納稅義務人,經查該房屋為未辦所有權第一次登記之建物,雖經當事人提出原買賣雙方簽訂之買賣讓渡書,但因未向主管稽徵機關申報契稅,所以納稅義務人名義仍然為原始之賣方。 說明,有些房屋因未符合相關規定致無法辦理建物所有權第一次登記(即保存登記),除嗣後能依程序補正而變成合法建築物外,係屬客觀上不能辦理移轉登記,而無法為不動產所有權之讓與。縱實務上雖認為讓與人已將違章建築之事實上處分權,交付而歸諸受讓人,惟仍無從辦理物權登記,自不符印花稅法第5條第5款規定「向物權登記機關申請辦理登記」之憑證課稅範圍。 未辦建物所有權第一次登記之房屋,仍屬建築改良物,依契稅條例第16條規定:納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起,或因占有而依法申請為所有人之日起30日內,填具契稅申報書表,檢附公定格式契約書及有關文件,向當地主管稽徵機關申報契稅。但未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割,應由雙方當事人共同申報。

 

4.未辦理保存登記之建物沒有權狀,該如何辦理過戶?

 

我國關於土地、房屋的產權取得、設定、喪失及變更,除了因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為外,是採登記生效主義,所以買賣不動產,如果未經登記是不會發生產權移轉的效力(參民法第758條、第759條)。

而未辦保存登記的建物,雖然不符合建築法規而無法辦理登記,但在私法上,仍是受法律保障的財產權之一,所以法院在實務上認為該建築物的所有權雖然不能移轉,但仍發生事實上處分權移轉的效力,而使買受人得自由使用、收益、處分該建築物,並排除他人之干涉。

而未辦保存登記建物的事實上處分權如何移轉?現行實務上除了事實上「占有」的移轉外,一般上都由買受人與出賣人共同訂立土地建物買賣所有權移轉契約書(地政事務所的公契,1式2份)蓋妥雙方印章,並貼上印花申報契稅後,據以辦理稅籍登記名義人及水、電申請人名義的移轉,來證明事實上處分權的移轉。

如上述,因為買受人只是取得事實上處分權,而所有權仍在出資興建的原始取得人,所以原始取得人若有欠債情事,其債權人是可以聲請法院查封拍賣該未辦保存登記的建物,而買受人並不能提起第三人異議之訴對抗的。

參考法條:

民法

第758條

不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。 前項行為,應以書面為之。

第759條

因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權。

 

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