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土地增值稅課徵範圍

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* 什麼是土地增值稅-

 

土地增值稅是針對在土地所有權移轉時,按照土地漲價總數額(=在土地上耗費的所有成本-土地賣價收入)採用漲價倍數累進稅率(漲價越多稅率越高)計算繳納的一種租稅。

 

所謂土地漲價總數額是指土地移轉時之總現值,減去取得時之移轉現值或原規定地價的總額。 土地所有權移轉時:已規定地價之土地,於所有權移轉時,應按土地漲價總數額徵收土地增值稅。

 

在土地上耗費的所有成本認列項目:

 

-改良土地費用

 

-工程受益費

 

-土地重劃負擔總費用

 

-因土地使用變更而無償捐贈作公共設施用地其捐贈土地之公告現值

 

* 什麼時候要課土地增值稅-

 

在房地合一稅法通過之前,針對賣房產所獲得的利潤是採土地、建物分開的雙軌制,如果是因為土地交易而獲得的利潤就按公告現值課徵土地增值稅;是因為房屋交易而得的利潤則是按實價課徵所得稅。

 

因為房地合一稅是在 2016 年後才正式施行,所以要課稅的標的為同時符合於 105 年 1 月 1 日以後取得 & 在 105 年 1 月 1 日以後出售的房屋、土地。

 

範圍區間中(也就是 105 年 1 月 1 日前)取得的不動產,就是回歸所謂的雙軌制度,針對土地的利潤課徵土地增值稅;對於房屋的利潤課徵所得稅。

 

* 土地增值稅怎麼算-

 

土地增值稅

 

=土地漲價總數額 × 稅率

 

-累進差額

 

-長期減徵

 

-增繳地價稅額

 

-依法減徵稅額

 

* 土地漲價總數額-

 

所謂土地漲價總數額就是把「賣掉所得的錢」扣除在「土地上所有耗費的成本」。

 

土地漲價總數額

 

=申報土地移轉現值

 

-原規定地價或前次移轉現值×(台灣消費者物價總指數/ 100 )-( 改良土地費用+工程受益費+土地重劃費用+因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額)

 

* 稅率-

 

土地增值稅是用漲價倍數來決定稅率的(累進稅率制度),也就是土地漲價越多稅率的層級就會越高,跟一般所得稅的稅率決定方式是一樣的。土增稅的一般稅率按漲價倍數總共分成三級,分別是 20 %、 30 %、 40 %,如果是自用住宅用地的話,稅率為 10% 。

 

所以當土地漲價總數額「超過」原規定的地價或前一次的移轉現值時,超過的部分就會依照超過幅度對應到相對應的土增稅稅率。

 

土增稅的稅率也不是全部,除了考量超額的部分之外,也會因為所持有的時間有所減免,一般來說持有時間越長,減免的比例越大。

 

* 土地增值稅的課徵

 

一、 課徵範圍: 1. 土地所有權移轉時:已規定地價之土地,於所有權移轉時,應按土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地,各級政府出售或依法贈與之公有土地,及受贈之私有土地,免徵土地增值稅。

 

2. 設定典權之土地:已規定地價之土地,設定典權時,出典人應依法預繳土地增值稅。出典人回贖時,原繳之土地增值稅,應無息退還。

 

二、 土地增值稅納稅義務人 1. 有償移轉時 : 納稅義務人為原所有權人。例如:買賣、交換、政府照價收買或徵收。

 

2. 無償移轉時 : 納稅義務人為取得所有權之人。例如:贈與或遺贈。

 

3. 設定典權時 : 已規定地價之土地設定典權時,出典人須預繳土地增值稅,納稅義務人為出典人。

   

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