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地上權知多少-普通地上權與區分地上權
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*. 地上權分為普通地上權與區分地上權。
地上權在《民法》(民法第832條) 上是除了自有的土地以外，可以使用他人土地的一種權利，所以被歸屬為「用益物權」。
過去《民法》物權編中，地上權只有一種，2010年2月3日公布修正之《民法》物權編，為了物盡其用，將地上權分為「普通地上權｣與「區分地上權｣兩種。
區分地上權是近年修法新增的部分。原理和普通地上權差不多，只是區分地上權可以設定一定範圍，不用像普通地上權要全包，在寸土寸金的都會區裡，區分地上權會比普通地上權要經濟實惠許多。
A . 普通地上權-指以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。
1 . 地上權存續期間、終止(民法第833-1條、第833-2條)
1.定有期間。
2.未定有期限：
(1)存續期間逾二十年或地上權成立之目的以不存在時，法院得依當事人請求，斟酌地上權成立目的、建築物或工作物種類、性質、利用狀況等，定其存續期間或終止其地上權。
(2)以公共建設為目的而成立之地上權：
以該建設使用目的完畢時，視為地上權存續期限。
2 . 地上權之拋棄(民法第835條)
1.定有期限之地上權且有支付地租之約定：
此情形，地上權人拋棄權利時，對土地所有人而言，較諸支付地租而未定有期限之地上權人拋棄權利之影響為大，為保障土地所有人，明定地上權人得支付未到期之三年分地租後拋棄其權利。
2.未定有其限之地上權且有支付地租之約定：
地上權人應於拋棄權利前一年通知土地所有人，或支付未到期之一年分地租。
3.其他拋棄之理由：
(1)地上權旨在充分使用土地，如因「不可歸責於地上權人」之事由，致「不能達原來使用土地之目的」時，應許地上權人拋棄其權利。若僅能依前述1.2.規定始能拋棄，未免過於嚴苛，為兼顧土地所有人與地上權人雙方之利益，其危險應由雙方平均負擔。故地上權人於支付前述1.2.之地租二分之一後，得拋棄其權利。
(2)因可歸責於土地所有人之事由，致不能達地上權原來使用土地之目的時，地上權人以無法行使權利，此際應許其免支付地租，無條件拋棄地上權，始為公允。
3 . 地租給付公平原則(民法第835-1條)
地上權設定後，若有土地價值之昇降、或本未定有地租但土地負擔增加，而有顯失公平之情形時，應使當事人得請求法院增減或酌定地租。
4 . 終止地上權(民法第836條)
1.地上權人有積欠地租達二年總額者，土地所有人得定期限催告，若仍未獲給付則可終止地上權。該終止應向地上權人以意思表示為之。若地上權有設定抵押權，並應同時該催告事實通知抵押權人。
2.地租約定經登記者，地上權讓與時，先前積欠之地租應併同計算。受讓人與讓與人(原地上權人)就積欠之地租，連帶負清償責任。
5 . 土地所有權之讓與(民法第836-1條)
土地所有權讓與時，已預付之地租，非經登記，無物權效力，不得對抗第三人。
6. 土地之用益權(民法第836-2條、第836-3條)
地上權人使用土地不僅應依其設定之目的及約定之方法為之，且應保持土地之本質，以維護土地之永續利用。約定之使用方法，非經登記不得對抗第三人。若有違反之情事，土地所有人有阻止之權，並且應同時將阻止之事實通知地上權之抵押權人。
7 . 租金減免(民法第837條)
地上權人，縱因不可抗力，「妨礙其土地之使用」，不得請求免除或減少租金。不同於前述(四)地租給付公平原則之情事，而有地租之變動。
8 . 權利之讓與(民法第838條)
1.地上權為財產權之一種，依其性質，地上權人原則上得自由處分其權利，亦得以其權利設定抵押權，以供擔保債務之履行。關於抵押權之約定，非經登記，不得對抗第三人。
2.地上權之社會作用係在調和土地與地上物間之使用關係，故地上權與其建築物或其他工作物，不得分離而為讓與或設定其他權利。
9 . 工作物之取回權與期限(民法第839條)
1.地上權消滅時，地上權人有取回其工作物之權利，亦有回復土地原狀之義務。取回工作物前應通知土地所有人。若土地所有人願以時價購買者，地上權人非有正當理由不得拒絕之。
2.若未於一個月內取回其工作物，則該工作物歸屬於土地所有人。若該工作物有礙土地之利用，土地所有人得請求回復原狀。
10 . 地上權之永續性(民法第841條)
地上權不因建築物或其他工作物之滅失而消滅。
11 . 地上權人之優先承買權★(土地法第104條)
1.優先購買權人：
(1)基地出賣時：
地上權人、典權人、承租人有優先購買權。
(2)房屋出賣時：
基地所有權人有優先購買權。
2.優先購買權之內容：
基地、房屋出賣時，優先購買權人有依「同樣條件」優先購買之權。
3.時效：
前述1.之優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，視為放棄其優先權。
4.物權效力之優先購買權：
基地、房屋之出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
b. 區分地上權-指以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。
1 . 使用收益之權益限制(民法第841-1條)
所謂使用收益權，包括區分地上權與普通地上權均屬之。
2.區分地上權呈現垂直鄰接狀態，具有垂直重力作用之特性，與平面相鄰關係不同。
為解決區分地上權人與就其設定範圍外上下四周之該土地享有使用、收益權利之人相互間之權利義務關係，明定得約定相互間使用收益之限制。
此項限制，包括限制土地所有人對土地之使用收益，例如約定土地所有人於地面上不得設置若干噸以上重量之工作物或區分地上權人工作物之重量範圍等是。又與土地所有人約定時，土地所有權人自應受該約定之拘束，僅於與其他使用權人約定時，始發生該約定是否須經土地所有人同意及對其發生效力與否之問題。
3 . 權利行使之設定(民法第841-5條)
基於區分地上權係就土地分層立體使用之特質，自不宜拘泥於用益物權之排他效力，是土地所有人於同一土地設定區分地上權後，宜許其得再設定用益物權(包含區分地上權)。
惟同一土地上有區分地上權與以使用收益為目的之物權同時存在時，其後設定物權之權利行使，不得妨害設定在先之物權。
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